タワマン節税、最短で来年にも規制か?

(注)執筆当時の法律に基づいて書いていますのでご利用は自己責任でお願いします。

相続・贈与

2022.12.05


最高裁判決の流れを受け、税制改正に向けて議論

現在、政府・与党は12月中旬に発表される税制改正大綱の取りまとめに向けて、活発な議論を行っています。

今年は様々な項目について、大幅な改正が行われそうな雰囲気ですが、先日、その中で不動産の過度な節税について、規制が検討されているとの報道がありました。

いわゆる「タワマン節税」と呼ばれるものです。

相続税における不動産の評価は、建物は固定資産税評価額で、土地は路線価をベースに行われるのが基本です。
建物の固定資産税評価額はおおよそ時価の50~70%、路線価についてはおおよそ時価の80%を目安に設定されています。

高額なタワーマンションの場合、土地が含まれる割合が少ないことなどもあり、時価の2~3割の評価額になることも珍しくありません。
これについては、今年の春に出た、タワマン節税に関する最高裁判決が話題になりました(コラム「借入による不動産購入で相続税節税はダメなのか?」参照)

この判決では、相続税法基本通達による路線価評価が否認され、不動産鑑定士による鑑定評価額で評価すべきとされました。

これで、流れは「タワマン節税」是正へと大きく傾きました。

時価との乖離が大きい物件のみ規制対象か?

そして、その流れは現在の税制改正議論にも続いており、どうやら今すぐの改正ではなさそうですが、令和5年度税制改正大綱で今後の検討課題に盛り込むことを検討しているようです。

具体的には、来年から学者や不動産鑑定士、不動産業界を交えた有識者会議を設置し、どのような物件で取引価格と相続税評価額の乖離が大きいのか、地域差があるのかなどの現状分析を行い、議論を進めていくということのようです。

おそらく、原則的な不動産の評価方法自体に変更はないと思われますが、時価と相続税評価額の乖離が大きい物件にのみ、新たな算定方法を適用する方向で検討されると思われます。

時価と評価額の乖離をどう計算するのか、乖離幅がどれだけあれば適用対象となるのか、どのような地域で適用されるのか、証券化された不動産小口化商品は適用対象となるのか、など気になる点は色々ありますが、詳細は今後の議論を待たなければなりません。

改正の時期については、最短で令和5年中に、相続税・贈与税における財産の評価方法を定めた財産評価基本通達が改正される可能性があります。

なお、今回の内容は決定事項ではなく、現段階では全くの白紙です。

また進展があれば、お伝えできればと思います。

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この話が経営者・資産家の皆様のお役に立つことができれば幸いです。

メール通信№825


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